Kaufen oder mieten
Für viele stellt sich die Frage, ob sie Wohneigentum erwerben oder zur Miete wohnen möchten. Oft spielen nicht nur wirtschaftliche, sondern auch emotionale Beweggründe eine Rolle.
Einige möchten Besitzer einer Immobilie werden, anderen ist die Flexibilität als Mieter wichtiger. Es empfiehlt sich stets ein genauer Kostenvergleich, denn im Laufe der Jahre können erhebliche Unterschiede entstehen. Dabei lohnt es, nicht nur den Standardfragen nach Zinsen, Tilgung und monatlicher Belastung nachzugehen. Berücksichtigt werden sollte auch, wie viel das Eigenheim in einigen Jahren wert ist, oder wie hoch dann bereits ein stattdessen angespartes Kapital wäre.
Folgendes Beispiel dient der Veranschaulichung einiger wesentlicher Aspekte. Die Rahmenbedingungen des Beispiels lauten folgendermaßen: Ein Ehepaar mit zwei Kindern und einem durchschnittlichen Steuersatz von 25 %, das Eigenkapital liegt bei 170.000 €.
Variante 1: Kauf einer Immobilie
Der Kaufpreis der Immobilie beträgt 450.000 €. Die Finanzierungsnebenkosten liegen bei rund 50.000 €. Die Finanzierung erfolgt vereinfacht durch ein einziges Hypothekendarlehen von 380.000 € mit einem Zinssatz von 7 % und einer Anfangstilgung von 1,5 %. Die Wertsteigerung liegt bei 1 %.
Die Mietersparnis für die Immobilieneigentümer beträgt:
1.620 € (Kaltmiete abzüglich der Instandsetzungsrücklage von 120 €) + 1 % Mieterhöhung im Jahr
Variante 2: Mieten einer Immobilie
Der Mieter legt sein Eigenkapital von 170.000 € mit einem Zinssatz von 2,5 % an. Die Miete beträgt 1.750 €, die Mietsteigerung 1 % im Jahr.
Gegenüberstellung von Variante 1 und 2: Kaufen und Mieten
|
Jahr |
Mietersparnis pro Jahr |
jährliche Annuität |
Mehrbelastung |
Wertsteigerung Haus |
|
0 |
- |
- |
- |
450.000 € |
|
1 |
19.780 € |
28.050 € |
8.450 € |
454.500 € |
|
24 |
24.590 € |
26.646 € |
2.056 € |
571.380 € |
|
25 |
24.836 € |
0 € |
-24.836 € |
577.093 € |
|
50 |
31.850 € |
0 € |
-31.850 € |
732.756 € |
|
Jahr |
Restschuld Darlehen |
Vermögen Eigentümer |
Vermögen Mieter |
Differenz |
|
0 |
380.000 € |
120.000 € |
170.000 € |
-50.000 € |
|
1 |
374.113 € |
127.931 € |
182.700 € |
-54.808 € |
|
24 |
0 € |
571.380 € |
397.856 € |
+173.524 € |
|
25 |
0 € |
577.094 € |
407.165 € |
+169.929 € |
|
50 |
0 € |
740.084 € |
615.257 € |
+124.827 € |
Die Tabelle verdeutlicht Folgendes: Der Kauf einer Immobilie lohnt sich dann, wenn man über hohes Eigenkapital verfügt, die Mietersparnis hoch, das Zinsniveau besonders niedrig und die Wertsteigerung des Eigentums erheblich ist. Deshalb sollte sich der Käufer eine Immobilie suchen, die voraussichtlich eine möglichst hohe Wertsteigerung erfährt.
