Hypothekendarlehen mit Tilgung über Investmentfonds
Die „Goldgräberstimmung“ auf dem Aktienmarkt kurz vor der Jahrtausendwende hat sich auch auf die Immobilienfinanzierung vieler Bauherren ausgewirkt.
Sie hoffen darauf, hohe Renditen durch steigende Aktienkurse in die Finanzierung des Eigenheims mit einbeziehen zu können. Die an den Aktienmarkt gekoppelte Finanzierung funktioniert folgendermaßen: Der Kreditnehmer tilgt nicht seine Restschuld, er legt diese vielmehr in Aktienfondssparverträgen an, die vor allen anderen Anlagearten als renditestark gelten. Im Idealfall wird das Darlehen am Ende der Laufzeit durch den Erlös der Wertpapiere getilgt. Darüber hinaus erhofft sich der Anleger einen Überschuss, den er für andere Zwecke verwenden kann.
Das alles tritt jedoch nur ein, wenn der Anlagezins nach Steuern höher ist als der effektive Kreditzins. Damit ergibt sich folgendes Problem: Nur risikoreiche Anlageprodukte haben im Prinzip die Chance, die notwendige Performance zu erreichen. Die sicheren festverzinslichen Anlagen liegen hingegen in der Regel unter dem Zins von Darlehenszinsen. Damit ist diese Form der Baufinanzierung sehr spekulativ, denn falls die Performance der Anlage niedriger als der effektive Kreditzins ist, erleidet der Darlehensnehmer hohe Verluste. Bei einem Börsencrash ist sogar ein Scheitern der kompletten Finanzierung sehr wahrscheinlich. Einen Mittelweg für Risikobereite gibt es dennoch: Verfügt der Bauherr über den nötigen finanziellen Spielraum, kann er die Anfangstilgung auf 1 % ansetzen und den Rest in eine Fondsanlage stecken. In diesem Fall ist einerseits eine laufende Tilgung gesichert, andererseits kann der Darlehensnehmer bei einer hohen Rendite seiner Fondsanlage die Schuldenfreiheit wesentlich früher erreichen.
