Bausparfinanzierung
Seit Generationen vertrauen die deutschen Bauherren auf den Bausparvertrag. Rund 20 Millionen Deutsche, das sind gut 80 % aller Immobilienkäufer, setzen auf die Bausparfinanzierung.
Ein wesentlicher Grund dafür sind staatliche Förderungen und die Erweiterung der Anspruchsberechtigten für die Wohnungsbauprämie im Laufe der Jahre. Der Bausparer sollte aber beachten: Das Bauspardarlehen ist zweckgebunden. Es darf nur zur Finanzierung wohnwirtschaftlicher Zwecke dienen. Dazu gehören Bau oder Kauf von Wohneigentum, Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben und Erwerb von Baugenossenschaftsanteilen. Der Darlehensnehmer kann für den Bausparvertrag auch eine nachrangige Absicherung im Grundbuch eintragen lassen: Das ist ideal für eine Kombination mit einem herkömmlichen Hypothekendarlehen, das in jedem Fall einen 1a-Status, das heißt eine vorrangige Besicherung, im Grundbuch verlangt. Positiv ist auch die Planungssicherheit für den Bausparer. Schon bei Abschluss des Vertrags kennt der Darlehensnehmer alle wesentlichen Parameter, vom Effektivzins über die gesamte Dauer bis hin zur monatlichen Belastung. Der Bausparvertrag lässt sich in drei Phasen unterteilen: die Ansparphase, die Zuteilungs- und die Darlehensphase.
Ansparphase
In der Ansparphase eines Bausparvertrags zahlt der Darlehensnehmer monatliche Sparbeiträge ein, um sich ein Bauspardarlehen zu sichern. Der monatliche Regelsparbetrag beträgt zwischen 1,50 und 5 € pro 500 € Bausparsumme, oder 0,3 bis 1 % des Darlehens. Der Standardtarif liegt bei 0,4 %. Der Bausparer kann auch jederzeit den monatlichen Beitrag erhöhen, oder ihn temporär aussetzen. Der Vorteil bei einer Erhöhung ist die vorzeitige Zuteilung der Bausparsumme. Die Guthabenzinsen und die Zinsen für die Darlehensphase stehen in einem direkten Zusammenhang. Je höher die Zinsen in der Ansparphase sind, desto niedriger sind die Kreditzinsen und umgekehrt. In der Regel liegen die Zinsen für das Guthaben bei 2,0 bis 2,5 %. Der Käufer sollte während des Ansparens immer beachten, dass er nicht durch unregelmäßige oder zu niedrige Einzahlungen die Zuteilung verzögert, weil er das Mindestsparguthaben nicht erreicht hat: Jede Verzögerung bedeutet höhere Kosten. Auf den ersten Blick scheint sich aufgrund des sehr niedrigen Zinssatzes in der Ansparphase der Bausparvertrag nicht zu lohnen, da die Performance anderer Anlagen deutlich höher ist. Man muss jedoch bedenken, dass die Vorleistung in der Ansparphase mit einem geringen Darlehenszinssatz belohnt wird. Allein durch die Vorleistung eines jeden Bausparers kann sich das Bausparsystem finanzieren.
Zuteilung
Ist im Rahmen eines Bausparvertrags die Ansparphase als Vorleistung erbracht, steht die Zuteilung der Bausparsumme bevor. Sie besteht aus dem angesparten Guthaben und dem Bauspardarlehen. Drei Voraussetzungen müssen für die Zuteilung erfüllt werden: Zunächst einmal muss der Bausparer eine Mindestsparzeit von 18 bis 24 Monaten bei vielen Standard- und Kurzzeittarifen und bis zu 84 Monaten bei Langzeit- oder reinen Renditeverträgen vorweisen. Ebenso muss ein Mindestsparguthaben von 40 bis 50 % der Vertragssumme angespart werden. Möchte der Sparer langfristig eine Immobilie erwerben, empfiehlt sich der 40-Prozent-Tarif. Hier erhält der Bausparer für 1 € Ansparleistung 1,50 € Darlehen, bei dem 50-Prozent-Tarif liegt das Verhältnis nur bei 1:1. Hat der Bauwillige das Mindestsparguthaben sowie die Mindestsparzeit erreicht, erfüllt er zunächst die Mindestzuteilungsvoraussetzungen.
Wann die Bausparkassen die Vertragssumme letztendlich auszahlen, hängt von mehreren Faktoren ab: Zunächst muss ausreichend Geld vorhanden sein, um möglichst viele Verträge auszahlen zu können. Dann wird anhand der Bewertungszahl entschieden, in welcher Reihenfolge die Bausparkassen die Darlehen zuteilen. Die Bewertungszahl gibt die Sparleistung jedes Bausparers an. Sie ist abhängig von der Anspardauer und der Höhe des Guthabens. Verzögert wird die Auszahlung zusätzlich durch die Zuteilungsperiode, die zwischen drei und sechs Monaten dauern kann. Der Bauherr sollte bei seiner Planung stets berücksichtigen, dass der Zeitpunkt, zu dem die Mindestzuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind, in der Regel von dem tatsächlichen Zuteilungstermin erheblich abweichen. Dabei kann es sich um Monate, wenn nicht sogar Jahre handeln. Vor Eintritt in die Darlehensphase prüft die Bausparkasse die persönlichen Sicherheiten des Darlehensnehmers und die tatsächliche Verwendung des Darlehens zu wohnwirtschaftlichen Zwecken. Bei der Zuteilung ist eine Darlehensgebühr von 2 bis 3 % fällig, die dem Darlehensbetrag zugeschlagen wird.
Darlehensphase
In der Darlehensphase eines Bausparvertrags zahlt der Bausparer die bei Vertragsschluss fixierten Zins- und Tilgungsraten zurück. Flexibilität ist wie bei der Ansparung nicht gegeben, der Bauherr kann lediglich kostenfrei Sondertilgungen vornehmen. Im Vergleich zu normalen Hypothekendarlehen haben Bausparverträge deutlich kürzere Laufzeiten mit wesentlich höheren Tilgungsleistungen. Daraus ergibt sich für den kompletten Finanzierungsplan einer Immobilie: Der Bausparvertrag ist in der Regel nur für einen Teilbetrag der Gesamtfinanzierung geeignet. Der größte Teil sollte durch ein Hypothekendarlehen finanziert werden.
