Maximale Finanzierungsmöglichkeit
Die maximale Finanzierungsmöglichkeit ergibt sich aus dem verfügbaren Eigenkapital und dem maximalen Kreditbetrag. Dieser richtet sich nach der monatlichen Belastbarkeit des zukünftigen Bauherren und sollte besonders sorgfältig geschätzt werden.
Aus der Summe der beiden Posten ergibt sich, wie viel Geld der Bauherr an geliehenem und eigenem Geld für sein Bauvorhaben aufbringen kann.
Verfügbares Eigenkapital
Wesentliche Voraussetzung für ein Baudarlehen ist das Eigenkapital. Die Banken verlangen in der Regel eine Finanzierung von 20 % der Gesamtkosten durch Eigenkapital. Für den Kreditnehmer gilt allerdings, dass er so viel wie möglich von seinem Kapital in die Finanzierung mit aufnehmen sollte, denn die Kreditgeber sind bei einem hohen Eigenkapitalanteil oftmals bereit, die Zinsen um ein paar Zehntel Prozentpunkte zu senken. Außerdem erreicht man in der Regel nicht so viel Ertrag durch eine seriöse Anlage, wie man bei der Investition des gleichen Kapitals in die Finanzierung sparen kann. Der Eigenkapitalanteil sollte folglich mindestens ein Drittel der gesamten Finanzierung ausmachen, damit Kredite den Bauherren nicht allzu sehr belasten.
Unter Eigenkapital versteht man beispielsweise Barmittel, Sparguthaben und Termingelder, Wertpapiervermögen und Bausparguthaben aus zuteilungsreifen Bausparverträgen. Allerdings sollte man eine Sicherheitsreserve für unvorhersehbare Ausgaben einkalkulieren. Bei bestimmten Geldanlagen wie zum Beispiel festverzinslichen Wertpapieren sollte berechnet werden, ob die Rendite über dem Effektivzins des Baukredits liegt und die Papiere besser behalten werden sollten. Aktien stellen dagegen ein relativ großes Risiko dar, das investierte Geld sollte also besser direkt in den Eigenkapitalanteil fließen.
Monatliche Belastbarkeit
Basis jeder Baufinanzierung ist eine Gegenüberstellung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben zur Ermittlung der monatlichen Belastbarkeit durch einen Kredit. Bei den Einnahmen sind das monatliche Nettoeinkommen, eventuell Kindergeld sowie Einnahmen aus Miete, Rente oder sonstigem Kapital zu berücksichtigen, exklusive des dreizehnten Monatsgehalts sowie des Weihnachts- und Urlaubsgeldes. Diese letztgenannten Zusatzeinnahmen sollten als finanzielles Polster dienen, um unvorhergesehene Ausgaben ausgleichen zu können.
Bei der genauen Berechnung der Ausgabenseite müssen neben den Fixkosten auch die Netto-Lebenshaltungskosten inklusive sämtlicher versteckter Posten beachtet werden, wie zum Beispiel Zeitungsabonnements und Vereinsbeiträge. Die Kreditgeber rechnen allerdings mit Durchschnittswerten. Demnach liegen die Netto-Lebenshaltungskosten eines Alleinstehenden bei 600 €, eines Ehepaars bei 800 € und eines Kindes bei 200 €. Die Kosten für eine Familie mit zwei Kindern liegen demnach bei mindestens 1.200 €.
Die monatliche Belastbarkeit ist der Differenzbetrag zwischen Einnahme- und Ausgabenseite. Die Raten eines Kredits dürfen diesen Differenzbetrag nicht übersteigen. Daneben muss auch die Laufzeit eines Kredits bedacht werden, da er noch vor Eintritt der Rente abbezahlt sein sollte. Die Einkünfte verringern sich mit Eintritt der Rente in den allermeisten Fällen, dementsprechend sinkt die monatliche Belastbarkeit im Alter.
