Effektivzins
Seit dem 28. Juli 2000 schreibt der Gesetzgeber gemäß der Preisangaben-verordnung auch für Baufinanzierungsangebote einen Effektivzins vor, der alle wesentlichen Finanzierungsnebenkosten widerspiegelt.
Damit ist es dem Verbraucher erstmalig ohne größeren Aufwand möglich, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen. Konnten unseriöse Kreditgeber früher noch mit sehr niedrigen Nominalzinsen locken und letztendlich durch versteckte Kosten hohe Gewinne zum Nachteil des Verbrauchers erwirtschaften, ist dies heute in dem Maße nicht mehr möglich. Folgende Finanzierungsnebenkosten berücksichtigt der Effektivzins:
Tilgungssatz
Der Tilgungssatz wirkt sich erheblich auf die Kosten des Baudarlehens und somit auf den Effektivzins aus. Schon bei den standardmäßig angesetzten Tilgungssätzen von 1 bis 2 % besteht eine wesentliche Auswirkung auf die Gesamtkosten. Setzt der Darlehensnehmer eine Anfangstilgung von 1 % an, hat er nach zehn Jahren etwa 15 % des Darlehens zurückgezahlt – bei einer Anfangstilgung von 2 % sind es 25 %. Je höher der Tilgungssatz, desto niedriger sind die Kosten und in der Regel auch die Zinsen, da der Kreditgeber sein Geld schneller refinanzieren kann.
Disagio
Das Disagio, auch „Abgeld“ genannt, wird auch in den Effektivzins mit einberechnet. Das Disagio ist ein Betrag, der bei der Auszahlung der Darlehenssumme zurückbehalten wird. Der Kreditnehmer erhält also weniger Geld, als er aufgenommen hat. Im Prinzip ist ein Disagio nichts anderes als eine Zinsvorauszahlung. Angegeben wird das Disagio als Anteil der Darlehenssumme in Prozent.
Zins und Tilgungsverrechnung
Der Zeitpunkt, an dem die Zinsen- und Tilgungsanteile verrechnet werden, hat ebenso erheblichen Einfluss auf den effektiven Zins. Verkürzt der Darlehensgeber die Intervalle der Zinsverrechnung, führt dies zu einem höheren Effektivzins. Auch der Zeitpunkt der Tilgung ist entscheidend. Nimmt die Bank eine Tilgung verspätet vor, zahlt der Verbraucher Zinsen für einen Betrag, den er schon beglichen hat.
Bearbeitungsgebühren
Zusätzlich zu den Nominalzinsen verlangen die Kreditgeber bei Abschluss von Darlehensverträgen Bearbeitungsgebühren von bis zu 2 % der Darlehenssumme, die auch in dem Effektivzins berücksichtigt werden. Der Darlehensnehmer muss in einem solchen Fall prüfen, ob er entweder einen höheren Nominalzins oder anfängliche Bearbeitungsgebühren zu akzeptieren gewillt ist.
