Vorfälligkeitsentschädigungen
Wollte der Darlehensnehmer früher einen Vertrag vorzeitig kündigen, konnten die Kreditinstitute das verhindern. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jedoch eine neue Regelung aufgestellt:
Verkauft der Darlehensnehmer seine Immobilie, muss das Institut dies akzeptieren. Für diesen Fall hat der BGH die Höhe von Vorfälligkeitsentschädigungen genau festgelegt. Demnach sind zwei Methoden bekannt.
Aktiv-aktiv Modell
Für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigungen bei Kündigungen von Darlehensverträgen wenden die Kreditinstitute beispielsweise das aktiv-aktiv Modell an. Hier vergleicht der Kreditgeber die entgangenen Zinseinnahmen mit denen, die bei einem Ersatzdarlehen anfallen. Sind die Zinsen des Ersatzdarlehens niedriger, kann das betreffende Institut einen Zinsverschlechterungsschaden einfordern.
Aktiv-passiv Modell
Häufiger als mit der aktiv-aktiv Methode wird die Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung des Darlehensvertrags mit der aktiv-passiv Methode berechnet. Dabei setzt der Darlehensgeber nicht den Wiederanlagezins des aktuellen Darlehenszinses, sondern den Zins öffentlicher Anleihen zum Vergleich an. Auch hier bildet die Differenz die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Darlehensgeber muss von dem entgangenen Gewinn den ersparten Verwaltungsaufwand von etwa 5 € im Monat abziehen. Das entfallene Risiko veranschlagt der BGH mit 0,05 bis 0,06 %. Beabsichtigt der Darlehensnehmer zu kündigen und einen günstigeren Kredit aufzunehmen, kann ihm das Kreditinstitut dies verweigern. Akzeptiert der Darlehensgeber den Ausstieg aus dem Vertrag, ist er nicht mehr an die gesetzliche Berechnung für Vorfälligkeitsentschädigungen gebunden. Die Gebühren können somit wesentlich höher ausfallen, teilweise das Doppelte betragen. Daher macht es meistens keinen Sinn, den Vertrag für eine Umschuldung zu kündigen. Der Zinsvorteil wird in der Regel von der Vorfälligkeitsentschädigung aufgehoben.
Beispiel (ohne Notarkosten für die Buchgrundschuld)
Darlehen: 330.000 €
Zinsbindung: zehn Jahre
Nominalzins: 7 %
Anfangstilgung: 1 %
Jährliche Annuität: 26.400 €
Kündigungswunsch nach acht Jahren
Ziel ist ein neuer Vertrag mit zehnjähriger Zinsbindung mit einem Nominalzins von 5 %.
Restschuld nach acht Jahren: 294.745,30 €
Vorfälligkeitsentschädigung: 16.600 €
Mit Umschuldung nach acht Jahren:
Vorfälligkeitsentschädigung + Restschuld = 311.345,30 €
Neue Festanlage: zehn Jahre Zinsbindung, Zinsen 5 %, Anfangstilgung 3,45 %
Jährliche Annuität: 26.400 €
Restschuld nach zwei Jahren: 288.604 €
Ohne Umschuldung nach zwei Jahren: 282.402 €
Sind die Zinsen nach zwei Jahren identisch, ist eine Umschuldung mit deutlich mehr Kosten verbunden. Bei einer Steigerung des Zinsniveaus muss neu nachgerechnet werden. Aus dem vereinfachten Beispiel folgt, dass sich eine Umschuldung oder eine Sondertilgung tendenziell in einer Niedrigzinsphase lohnt. Dabei sollte die Zinsdifferenz über 0,25 % liegen.
