Anschlussfinanzierung
Ein unkalkulierbarer Faktor bei einer Baufinanzierung ist das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung. Oftmals muss der Kreditnehmer dann entscheiden, ob es sich lohnt, das Angebot eines anderen Kreditinstituts wahrzunehmen.
In jedem Fall sollte der Bauwillige schon ein halbes Jahr vor Ablauf der Zinsbindung Angebote vergleichen, damit er nicht gezwungen ist, möglicherweise schlechte Konditionen in Kauf zu nehmen. Nicht selten bestehen Kündigungsfristen von einem Monat. Liegt die Frist über einem Monat, verstößt das gegen geltendes Recht. Eigentlich müsste der Kreditgeber bestehenden Kunden ein besseres Angebot machen als Neukunden. Der Kreditnehmer dürfte inzwischen als zuverlässiger Partner bekannt sein, zudem ist eine Prüfung seiner Sicherheiten und die seiner Immobilie nicht mehr notwendig. Das Risiko bei Bestandskunden ist für die Institute also wesentlich geringer.
Fällt das Angebot des alten Kreditgebers schlechter aus als das der Konkurrenz, muss jedoch eines beachtet werden: Bei einem Wechsel des Kreditgebers fallen zusätzliche Kosten an, da die Übertragung von Grundpfandrechten auf den neuen Kreditgeber notariell fixiert werden muss. Auch Grundbucheintragungen werden geändert. Der neue Kreditgeber könnte auch ein weiteres Wertgutachten verlangen, für das der Immobilienkäufer aufkommen muss. Deshalb sollte der Bauherr diese Finanzierungsnebenkosten in den Effektivzins des neuen Angebots anderer Kreditgeber mit einrechnen lassen. Neben den effektiven Zinsen kann der Darlehensnehmer auch die Restschuld als Vergleichswert heranziehen, wenn Darlehensbetrag, Zinsbindung und monatliche Belastung identisch sind.
Wie auch beim Vergleich der effektiven Zinsen müssen die genannten Finanzierungsnebenkosten mit einem Aufschlag berücksichtigt werden. Bei einer Zinsbindung von zehn Jahren gilt folgende Faustregel: Liegt der Effektivzins des Altinstituts mehr als 0,2 % unter dem des neuen Anbieters, sollte man wechseln. Allgemein ist zu beachten: Je kürzer die Zinsbindung und je höher die Finanzierungsnebenkosten, desto größer muss die Zinsdifferenz sein. Gewinnt der Bauherr finanziellen Spielraum, sollte er ihn stets in einen höheren Tilgungssatz lenken, da die Finanzierungskosten damit erheblich sinken.
